Le dispositif DENORMANDIE ANCIEN

Les informations suivantes sont à jour de la Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

► Qu'est ce que le dispositif DENORMANDIE ANCIEN ?

Le dispositif d’incitation fiscale dit "Denormandie Ancien" vise les opérations d'acquisition dans l'ancien réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et améliorer des logements anciens dans certaines villes (en déclin démographique, en cas de dégradation du parc de logements anciens ou de fuite des activités commerciales en périphérie…). Cet encouragement des investisseurs se matérialise par une réduction d'impôt (sous conditions) calculée sur le montant total de l’opération achat/travaux.

► Où peut-on faire du Denormandie ANCIEN en Loire-Atlantique ?

Le dispositif Denormandie Ancien s’applique sur l’ensemble du territoire des communes ayant mis en place un programme « Action Cœur de Ville » ou étant signataires d’une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

► 1ère étape : J'achète un bien existant et je réalise des travaux dans les 2 ans (avant le 31/12/2028)

Je dois acheter un bien existant et m’engager à faire des travaux avant mise en location représentant au moins 25% du coût global de l’opération, soit 1/3 du prix de vente.
Exemple : Si j’achète un bien au prix de vente de 150 000 €, je dois m’engager à faire au 50 000 € de travaux.
Seuls sont éligibles les travaux facturés par des professionnels (avec ou sans agrément RGE) et qui permettent :

► 2ème étape : Je mets le logement en location sous conditions cumulative

• Je m’engage à louer le logement pour une certaine durée

Une fois les travaux achevés, le bailleur doit s’engager à mettre le bien en location à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

• Je loue à un locataire hors de mon foyer fiscal et ne dépassant pas les plafonds de ressources

Lors de la mise en location, le bailleur devra proposer le bien à un locataire n’appartenant pas à son foyer fiscal et dont le revenu fiscal de l’année N-2 ne dépasse pas les plafonds suivants (les communes éligibles dans le 44 sont en zones B2 ou C) :

NB : Il s’agit des plafonds applicables pour les baux conclus en 2022. Une revalorisation à la hausse de ces plafonds est à confirmer dans les semaines à venir.

• Je loue à un loyer plafonné

En Loire-Atlantique, pour les communes éligibles en zones B2 et C, le plafond de loyer pour 2024 est de 9,83 €/m² de surface habitable. Pour les communes en zone B1, le plafond de loyer pour 2024 est de 11,31 €/m²

N.B :  Il s’agit des loyers plafonds 2023 révisés sur la base de la variation de l’indice IRL 2^ème trimestre 2022/2023.

Comme pour le Pinel et autres dispositifs, ce plafond varie en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur (plus de détails ici).

► Les avantages

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération (achat + travaux), qui varie selon la durée de l’engagement :

En détail :

- 12% au titre des 6 premières années d’engagement minimum (soit 2% par an)

- + 6% au titre des 3 années suivantes (soit 2% par an)

- + 3% pour une dernière prolongation de 3 ans (soit 1% par an)

► Quelles limites ?

Pour le calcul de la réduction d’impôt, les dépenses pris en charge sont plafonnées à 300 000 € ou 5 500 par m2.

Exemple : Si le bien est acheté 450 000 € (prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière) et que 150 000 € de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur les 300 000 €, non sur 600 000 €.

De plus, ce dispositif est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par année civile.

► Règles fiscales importantes

Déficit foncier possible ? NON - Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent être déduites pour la détermination des revenus fonciers. En revanche, il est possible de déduire les dépenses non comprises dans le calcul de la réduction d’impôts.

Micro-foncier possible ? OUI – Comme pour Pinel, le microfoncier s’applique par défaut aux contribuables éligibles faisant du Denormandie Ancien. L’option pour le régime réel reste possible mais limité (voir déficit foncier).