Un acquéreur, peut-il refuser de signer l'acte de vente authentique ?

Date de publication : 28 novembre 2024

Un acquéreur, peut-il refuser de signer l'acte de vente authentique ?

Lors d’un achat immobilier, l’acte authentique est précédé par des pourparlers qui peuvent faire l’objet d’un contrat préparatoire. En pratique, cet acte courant est appelé “compromis de vente”.

Ce contrat matérialise la volonté d’un propriétaire et d’un candidat acquéreur de se promettre respectivement de vendre et d'acquérir un bien moyennant un certain prix. Cet acte n’est pas anodin, puisqu’en application de l’article 1583 du code civil, l’offre de vente acceptée vaut vente. En conséquence, les parties sont tenues de signer l’acte de vente définitif.

Néanmoins, il arrive qu’une des parties ne souhaite pas signer l’acte de vente authentique. Il s’agira le plus souvent de l’acquéreur.

L’hypothèse est celle-ci : l’acquéreur découvre des éléments, après signature du compromis qui remettent en cause son consentement. Il n’aurait pas acheté s’il avait eu connaissance de ces informations, ou alors, il aurait négocié davantage le prix de vente.

L’absence de signature à l’acte de vente définitif, engage-t-elle la responsabilité de l’acquéreur ?

La jurisprudence admet que certains refus de signature puissent être légitimes. Un refus légitime n’est pas sans conséquence, puisque l'autre partie ne peut prétendre ni à l'exécution forcée, ni au versement des sommes prévues en cas d'inexécution.

Le refus de signer a été considéré par le juge comme légitime, lorsque : 

- des différences ont été constatées entre le projet d'acte authentique et la promesse signée (Cass. 3e civ., 10 sept. 2013, n° 12-22.068), quand leur importance est suffisante pour affecter l'accord initialement conclu (Cass. 3e civ., 6 nov. 2013, n° 12-21.843)

- le vendeur n'a pas effectué les travaux de viabilisation et d'accessibilité du terrain convenus, alors que son engagement à faire ces travaux était définitif (Cass. 3^e civ., 22 sept. 2009, n° 08-19.551, Cass. 3^e civ., 22 mai 2012, n° 10-18.867)

- une pièce supplémentaire a été irrégulièrement édifiée sur le toit terrasse profitant aux lots de copropriété cédés dont le caractère irrégulier n’est pas mentionné dans l’acte de vente (Cass. 3^e civ., 24 mai 2011, n° 10-16.069) 

- le vendeur a procédé à un enlèvement des meubles de salle de bains ayant entraîné une détérioration des faïences murales et des frises décoratives, alors qu’il s’était engagé à n'apporter aucune modification à l'état de l'immeuble (Cass. 3^e civ., 17 déc. 2014, n° 13-24.597, n° 1590 D) 

- le degré d'exposition du bien aux risques naturels ou technologiques est supérieur à celui annoncé dans la promesse et que l'acheteur ne dispose d'aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention (Cass. 3^e civ., 20 nov. 2012, n° 11-23.612) 

- les conséquences dommageables d'un gel des canalisations survenu après la promesse n'étaient pas réparées, alors que l'acquéreur souhaitait obtenir une remise en état du bien (et non une indemnité d'assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels) et qu'au regard de l'importance potentielle du sinistre, il avait demandé une vérification de la structure de l'immeuble à laquelle le vendeur s'était opposé (Cass. 3^e civ., 25 sept. 2012, n° 11-24.519).

Le refus légitime est à l’appréciation souveraine du juge.

Il conviendra donc d’être très prudent lorsqu’un acquéreur envisage de ne pas signer l’acte authentique alors qu’une clause organise le versement d’une somme d’argent en cas de non signature de l’acte de vente authentique.