Copropriétaires : comment peuvent-être prises les décisions dans les petites copropriétés ?

Date de publication : 21 février 2025

Nous sommes une copropriété de 5 lots et je suis en litige avec mes voisins copropriétaires. Ceux-ci ont décidé de faire une réunion sans que j’en sois informé, et ont voté des travaux de ravalement de notre immeuble. Le syndic bénévole, à savoir l’un des copropriétaires, me demande maintenant le paiement de ma part de charges. Que puis-je faire ?

Il existe des règles spécifiques dans les petites copropriétés de 5 lots maximum quant à la prise de décision engageant le syndicat des copropriétaires.

Comme pour toute copropriété (quelle que soit sa taille), les petites copropriétés peuvent bien entendu prendre des décisions en Assemblée Générale. Les règles liées à la tenue de l’AG (convocation, déroulement, votes, exécution des décisions) s’appliqueront alors selon le régime classique en vigueur (convocation en recommandé avec AR, etc…).

Mais la prise de décision peut également se manifester par une réunion sans convocation préalable, le but étant d’éviter les lourdeurs et coûts inhérents à la tenue d’une AG dans une copropriété classique.

Cette méthode supposera toujours qu’elle soit organisée par le syndic, soit à son initiative, soit à la demande d’un copropriétaire.

Il n’existe pas de formalisme et de contenu obligatoires imposés pour la convocation : un simple courrier ou un mail suffisent (voir même verbalement).

Les copropriétaires peuvent participer à la réunion en présence physique, par courrier ou mail, ou en visio-conférence.

Le PV matérialisant les décisions est allégé lui-même : il doit mentionner simplement le sens des votes et la signature de chaque copropriétaire.

ATTENTION : la signature de chaque copropriétaire est importante, car la loi exige que les décisions prises sans convocation préalable le soient à l’unanimité. Le but étant, bien entendu que les copropriétaires évitent de prendre des décisions litigieuses en secret, sans le consentement de l’un d’eux.

S’il n’y a pas unanimité, l’AG classique sera obligatoire.

Cependant, si une décision a été prise sans unanimité, le PV devra impérativement être contesté par le copropriétaire absent dans les 2 mois de sa notification, il risquerait sinon de devenir purgé de tous ses vices et devenir exécutoire.

ATTENTION AUSSI : il ne peut pas y avoir de réunion sans convocation préalable concernant l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel. Une AG restera obligatoire pour ces résolutions.

À NOTER : une soirée d’animation sur le thème, la gestion spécifique des petites copropriétés sera organisée le 11 mars 2025 de 18h30 à 20h à la Maison de l’Habitant (12, rue du Président Herriot - 44000 Nantes).

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