Que faire quand son parent n'entretient plus la maison familiale dont il a l'usufruit ?

Date de publication : 31 octobre 2025

La loi prévoit que l’usufruitier doit conserver la substance du bien (article 578 du code civil) en assurant les réparations d’entretien (article 605 du code civil), c’est-à-dire celles qui sont utiles à son maintien permanent en bon état.

La jurisprudence considère comme de l’entretien la réfection de la façade, le remplacement de la chaudière ou du ballon d’eau chaude, la rambarde d’un balcon, les volets, quelques tuiles/ardoises, ainsi que les peintures.

Le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux grosses réparations, c’est-à-dire celles qui concernent la structure et la solidité de l’immeuble touchant les murs porteurs, les voûtes, les poutres et toits entiers, les digues, les murs de soutènement, et les clôtures entiers (article 606 du code civil).

Si des grosses réparations sont devenues nécessaires suite à un défaut d’entretien, l’usufruitier pourrait être mis à contribution.

En cas de blocage, le notaire peut rappeler les obligations, et si le manque de moyens financiers en est la cause, le nu-propriétaire peut proposer de les financer moyennant une possibilité d’indemnité sur la succession.

En cas de situation aggravée et d’impossibilité d’accord, le juge peut prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, c’est-à-dire une annulation pure et simple sans compensation pour l’usufruitier (article 618 du code civil) et arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 2 octobre 2024 n° 22-15701.

Si les faits sont moins graves, il peut ordonner au nu-propriétaire de verser, en compensation de l’extinction de l’usufruit, une indemnité annuelle jusqu’au décès qui aurait normalement mis fin à l’usufruit.

D’autres solutions sont possibles comme la donation de l’usufruit au nu-propriétaire dégageant de l’obligation d’entretien.

Le nu-propriétaire peut également racheter l’usufruit en tenant compte de l’état du bien.

Dès lors que l’usufruit tombe, l’occupant n’est plus légitime à demeurer dans le bien immobilier, ni en percevoir les loyers.

Cette situation reste difficile s’il s’agit de la résidence principale, aussi plutôt que de verser une indemnité compensatrice de perte de l’usufruit, le juge peut donner droit d’occupation des lieux jusqu’au décès, ou décider que l’ex-usufruitier paiera un loyer.

La meilleure sortie de crise est donc de trouver une solution amiable chez le notaire.