Bailleur, je souhaite transformer mon logement vide, situé en zone tendue, en logement loué meublé pour le prochain locataire : puis-je de ce fait augmenter le loyer ?

Date de publication : 19 septembre 2025

Votre logement étant situé en zone tendue, vous êtes soumis à l’encadrement de l’évolution des loyers et vous ne pouvez donc pas augmenter le loyer entre deux locataires (décret n° 2017-1198 du 27.7.17 modifié : art. 3).
Le fait de passer d’un logement loué vide, à un logement loué meublé, n’a pas été prévu légalement et, à ce titre, ne fait pas l’objet de dérogation particulière à la règle citée ci-dessus.

Trois exceptions peuvent être appliquées, cependant, pour l’augmentation du loyer lors de la remise en location. Ces exceptions ne sont pas propres à la transformation d’un logement vide en meublé, mais peuvent trouver à s’appliquer dans votre situation.

1.  Si vous n’avez pas procédé à la révision annuelle de votre loyer depuis plus de 12 mois, il est alors possible d’intégrer cette révision au nouveau loyer.
Pour rappel la formule étant : nouveau loyer = loyer en cours x dernier IRL publié à la date de signature du nouveau contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente.

2.  Si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché locatif, dans le même quartier et pour un même bien mis en location, vous avez alors la possibilité d’impacter votre loyer. Ayant meublé votre logement, il est effectivement fort probable que votre loyer soit désormais manifestement sous-évalué, il conviendra en revanche de bien suivre les règles applicables, à savoir : 

- vous devez obtenir au moins 3 références immobilières (auprès d’agences immobilières, de l’observatoire des loyers, ou d’associations représentantes des droits des bailleurs) afin de déterminer une moyenne de loyer
- une fois cette moyenne obtenue, vous ne pouvez impacter, au maximum, votre loyer que de la moitié de la différence entre votre loyer et cette moyenne.
        
Exemple : votre loyer est à 512€, et la moyenne obtenue avec les trois références est de 650€
650€ - 512€ = 138€ / 2 = 69€. 
Donc votre nouveau loyer sera plafonné à 512€ + 69€ = 581€

3.  Si vous avez réalisé des travaux dans votre logement, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser, en montant annuel, 15 % du coût réel des travaux TTC.

Attention, les travaux doivent :

- avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire ou, depuis son dernier renouvellement le cas échéant 
- être des travaux d’amélioration ou de mise aux normes avec les caractéristiques de la décence (au sens de la loi du 6.7.89 : art. 6 et du décret du 30.1.02) portant sur les parties privatives ou communes du logement
- avoir été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Mon logement ne se situe pas en zone tendue, suis-je concerné par ces règles ? 
Non, si votre logement n’est pas situé en zone tendue, la fixation du loyer lors de la première mise en location ou lors de la remise en location est librement décidé par le bailleur (loi du 6.7.89 : art. 17).
Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement : Simulateur Service-public.fr

Je n’ai pas appliqué la révision de loyer depuis plus de 12 mois, et mon loyer est manifestement sous-évalué, puis-je appliquer les deux exceptions ou dois-je en choisir une des deux ? 
Vous pouvez appliquer, dans ce cas, les deux exceptions mais dans un ordre précis :

• vous devez d’abord appliquer le calcul de la révision 
• puis ensuite appliquer l’augmentation sur loyer manifestement sous-évalué

J’ai réalisé des travaux dans mon logement, dans les conditions citées ci-dessus, et mon loyer est manifestement sous-évalué, quelle augmentation puis-je effectuer sur le loyer ?

Vous pouvez augmenter le loyer, mais ne devez pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

• la moitié de la différence avec les loyers du voisinage 
• 15 % du montant TTC des travaux (appliqués au loyer annuel)

En plus de l’ameublement, j’ai réalisé des travaux d’amélioration très conséquents dans le logement, est-ce que je suis limité dans l’augmentation de mon loyer ?
Par travaux très conséquents, il faut entendre des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer appliqué au précédent locataire, et ayant été réalisés au moins dans les 6 mois. Dans ce cas uniquement, vous n’êtes pas limité dans l’augmentation de votre loyer entre deux locataires.

Si je laisse passer un délai entre la dernière mise en location et la nouvelle location en meublé, est-ce que je suis libre d’augmenter le loyer comme je le souhaite ? 
Il est possible d’augmenter librement le loyer entre deux locataires, si suivant le départ du dernier locataire et la remise en location, il s’est écoulé un délai d’au moins 18 mois.

Si ma ville est concernée par l’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers, est-ce que ce sont les mêmes règles qui s’appliquent ? 
Oui, mais à cela va s’ajouter la condition selon laquelle votre loyer augmenté ne devra pas dépasser les plafonds de loyer prévus par arrêté préfectoral.

Note : le département du 44 n’est pas encore concerné par l’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers, mais certaines communes de l’intra-périphérique nantais ont demandé l’agrément de l’Etat pour appliquer un encadrement du niveau des loyers et donc la fixation de loyer minimum et maximum par arrêté préfectoral (voir la délibération pages 11-12 du 4/04/2025). 

**Dans tous les cas l’augmentation de loyer ne sera possible que si votre logement présente une étiquette énergétique classée entre A et E (indiqué sur votre DPE qui doit être en cours de validité). À défaut, aucune augmentation de loyer n’est possible, et vous ne pourrez pas appliquer les exceptions présentées ci-dessus.