Je suis en train d'acheter ou de vendre un logement, est-ce que la loi de finances pour 2025 peut avoir un impact sur mon projet ?

Date de publication : 16 mai 2025

La loi de finances pour 2025 a été promulguée le 14 février 2025, plus tard que le calendrier législatif habituel. Nous vous proposons de revenir en détail sur deux dispositions qui peuvent impacter les projets de vente ou d’achat des particuliers.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière de la vente d’un bien mis en location meublée

Lors de la vente d’un bien immobilier par un particulier, ce dernier est en principe redevable d’une taxe sur les plus-values immobilières et ce, à partir du moment où le prix de vente du bien est supérieur au prix où il l’a lui-même acheté.
Le prix d’acquisition pour le calcul de cette taxe est le prix effectivement réglé par le vendeur lors de son achat, mais il peut être majoré de certaines dépenses prévues par la loi et à justifier.

Désormais, l’article 150 VB III du Code général des impôts prévoit que les amortissements qui ont été déduits par un loueur de meublés non professionnel (LMNP) pour la détermination de son impôt sur le revenu viennent en déduction du prix d’acquisition dans le calcul de sa plus-value. 
L’objectif de cette mesure a été de supprimer cette niche fiscale et donc d’introduire plus d’équité avec les loueurs de meublés professionnels (LMP), déjà concernés par ce mécanisme.

A partir du 15 février 2025, un LMNP qui vend le bien objet de la location se retrouve donc avec une taxe sur la plus-value de fait plus importante, le prix d’acquisition utilisé étant moins élevé du fait de cette minoration des amortissements.
A noter que cette mesure ne s’applique pas à certains biens comme ceux situés dans :

 - les résidences universitaires (dont l’accueil est exclusivement réservés à certains publics : étudiants, moins de 30 ans, etc…) ;
 - certaines résidences ou services accueillant des personnes âgées ou en situation de handicap ;
 - les résidences services, …

L’évolution du régime du taux de taxe sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Ces DMTO sont dus par l’acquéreur en cas de mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers. Ils se composent des droits d’enregistrement et de la taxe sur la publicité foncière. Concrètement, ce sont ce qu’on appelle les “frais de notaire” lors d’une vente.
La loi fixe l’amplitude dans laquelle chaque département décide par délibération de son taux de DMTO (entre 1,20 et 4,5% selon l’article 1594 D du Code général des impôts. 
La loi de finances pour 2025 est venue permettre de relever temporairement le plafond de DMTO maximal de 0,5%, pour les actes et conventions passées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Ce taux peut donc être compris entre 1,2% à 5% (article 116 de la loi numéro 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025). 
Le conseil départemental de Loire-Atlantique a adopté cette augmentation du taux de 0,5% en session spécifique du 24 février 2025.

Néanmoins, une exception a été introduite pour les primo-accédants au sens du PTZ qui doivent destiner le bien à usage de résidence principale. 

Pour aller plus loin, notamment sur l’application temporelle de cette mesure et des délibérations des conseils départementaux faisant évoluer ce taux, nous vous invitons à consulter l’analyse juridique de l’ANIL sur la loi de finances pour 2025 ici.