Quel est l’impact de la loi pour la lutte contre l’habitat dégradé du 9 avril 2024 en termes de financement de travaux de copropriété ?

Date de publication : 8 novembre 2024

Un enjeu majeur et d’actualité dans les copropriétés aujourd’hui réside dans la question du financement des travaux, parfois conséquents du fait des dernières réformes (DPE collectifs, PPT, etc…).

Initialement pas évoquée dans la loi de 10 juillet 1965, la question de la souscription d’un emprunt en copropriété a été rendue possible depuis 2012. En pratique, il est quasi-systématique que soit posée lors de l’AG, juste après la résolution des travaux, la question de la souscription d’un prêt destiné à les financer.

Jusqu’alors, il existait deux types d’emprunts :

• un emprunt collectif, souscrit au nom du Syndicat des copropriétaires (l’entité juridique représentant les copropriétaires). Il n’est, en pratique, peu ou pas utilisé puisque requérant l’unanimité des copropriétaires
• un emprunt collectif à adhésion individuelle, toujours souscrit par le Syndicat des copropriétaires, mais au bénéfice, comme son nom l’indique, des seuls copropriétaires désirant y participer (par une démarche active auprès du syndic), lesquels remboursent non pas des emprunts, mais des charges de copropriété (l’emprunt reste bien, quant à lui, au nom du Syndicat).
  Cet emprunt ne concerne qu’un nombre restreint d’opérations (travaux sur parties communes ou d’intérêt collectif, d’acte d’acquisition, préfinancement de travaux subventionnés) et est soumis à la même majorité que l’opération qu’il entend financer.

Depuis la loi du 9 avril 2024 « Habitat dégradé » et pour remédier aux limites des deux premiers prêts (mise sur pied difficile, faible diffusion des offres, etc…) un troisième type d’emprunt a vu le jour : un emprunt véritablement collectif (au nom du Syndicat) ne concernant qu’un nombre limité d’opérations (travaux sur parties communes ou d’intérêt collectif).

Cet emprunt présente la particularité de renverser le mécanisme d’adhésion par rapport au second prêt évoqué ci-dessus : une fois voté (à la même majorité que les travaux concernés), les copropriétaires sont présumés y adhérer, sauf s’ils font expressément part de leur opposition (dans les deux mois au syndic, à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, ce qui entraîne par là même l’exigibilité immédiate de la totalité des sommes incombant aux copropriétaires à proportion de leur quote-part).

Ils rembourseront donc, non plus des charges, mais bel et bien un emprunt (en ce compris le capital, les intérêts et frais de caution, frais de constitution et de gestion de dossier).

Le changement est encore plus notable dans la vérification de la solvabilité de l’emprunteur : alors que la banque devait vérifier la solvabilité de chacun des copropriétaires désirant participer au « vrai-faux » emprunt collectif (cas numéro deux, évoqué plus haut), celle-ci pourra restreindre son contrôle à la solvabilité générale du Syndicat, alors même que certains copropriétaires sont débiteurs et plus généralement en difficulté…

Un droit d’accès au fichier des incidents de paiement bancaire, ainsi qu’un accès aux informations financières du Syndicat restent cependant possibles pour l’établissement prêteur afin de limiter les risques.

Par ailleurs, la souscription future de ce nouveau type de prêt entraînera l’obligation pour le Syndicat d’ouvrir, par l’intermédiaire du syndic, un nouveau compte bancaire (le troisième, après le compte séparé « général » et celui du fonds de travaux de 2014) destiné uniquement à recueillir les fonds de l’opération bancaire, les sommes versées par les copropriétaires payant comptant, ainsi que les subventions. Celui-ci demeure, cependant, insaisissable (pas de saisie par huissier pour d’autres dettes).

À noter enfin, que les sommes versées par les copropriétaires sont définitivement acquises au Syndicat : en cas de vente du lot, elles ne seront pas restituées et il appartiendra au vendeur en amont de négocier contractuellement leur remboursement avec l’acquéreur.

En conclusion, même s’il n’est pas encore effectif du fait de l’absence de publication de décrets d’application, il est recommandé la plus grande vigilance des copropriétaires sur ce nouveau type de prêt dans les temps à venir, n’étant pas exclu qu’il se généralise au détriment du prêt à adhésion individuelle.