Face aux défis du vieillissement de la population, comment tirer des revenus de son logements tout en l’habitant ?

Date de publication : 3 mai 2024

Développons la vente de la nue-propriété d’un logement :

Le démembrement de propriété permet de monétiser son bien tout en continuant d’y habiter. Cela consiste à vendre la nue-propriété à un tiers et d’en conserver l’usufruit pour une durée déterminée à l’avance, en général 10 à 20 ans. Donc, le vendeur a le droit d’occuper les lieux ou de les donner en location et percevoir les loyers. A l’issue de cette période, l’acheteur nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement sans droits ni frais à payer.

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont librement déterminées entre les parties. Il existe, cependant, un barème fiscal (article 669 du code général des impôts) pouvant servir de référence. Il prévoit que la valeur de l’usufruit constituée pour une durée fixe est égale à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans (sans fraction, ni prorata et quelque soit l’âge de l’usufruitier). Ainsi, la valeur de l’usufruit sera de 23 % et celle de la nue-propriété de 77 % pour chaque période de 10 ans.

Dès la conclusion de la vente, vous disposez d’un capital et conservez l’usufruit du bien, qui peut donc être loué, ce qui est impossible avec le viager. L’usufruitier doit veiller à la bonne conservation du bien, son entretien et procéder aux travaux autres que les grosses réparations relatives au gros œuvre (article 605 et 606 du Code civil). En revanche, il n’y a pas de versement de rente et les lieux doivent être libérés à l’extinction de l’usufruit.

Il existe par ailleurs, les possibilités de :

• vendre son bien en viager ; 
• signer un bail à nourriture ; 
• conclure une vente à terme ; 
• cohabitation intergénérationnelle : sans pour autant dégager des revenus supplémentaires mais qui permet de se maintenir dans son logement.