Nous sommes une copropriété de 300 lots et nous souhaitons modifier le règlement de copropriété concernant la tenue de l’AG (lieu, périodicité, délai de convocation, etc…). Comment procéder ?
Date de publication : 15 mars 2024
Le règlement de copropriété (RC) est un document primordial dans le droit de la copropriété. Il est analysé juridiquement comme un contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux. Et comme un contrat, il fut longtemps considéré que sa modification devait entraîner le consentement de tous les copropriétaires lors d’un vote en AG.
Parce que l’unanimité en copropriété peut s’avérer difficilement atteignable, le législateur est venu depuis longtemps tempérer ce principe. La majorité requise pour une modification du RC dépendra en fait de la nature de cette modification.
Les modifications soumises à la majorité simple
Si la modification du RC est imposée par les pouvoirs publics du fait d’un changement de la loi, alors cette majorité sera la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des présents, représentés ou votant par correspondance lors de l’AG). Exemple : la loi ELAN de 2018 oblige les copropriétés à préciser les parties communes spéciales et à usage privatif dans les RC lorsqu’il n’y est pas explicitement fait référence (une loi en 2022 est venue tempérer ce principe pour beaucoup de copropriété).
Les modifications à la double majorité
2ème tempérament : lorsque la modification concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Il est important de noter que ces notions recouvrent en réalité un très grand nombre de cas dont, entre autres, l’insertion d’une clause pénale, autorisation de l’apposition d’enseignes, aménagement d’une partie commune, etc…
Parce qu’elle participe de cette administration des parties communes, les modalités de la tenue de l’AG rentrent donc dans cet exemple et cette modification, comme les autres cas susmentionnés, relèvent de la double majorité de l’article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant à eux seuls les 2/3 des voix.
Les modifications à approuver à l’unanimité
Pour toute autre modification ne rentrant pas dans les 2 cas cités, l’exigence d’unanimité reste de rigueur.
À noter que certains domaines particuliers de la copropriété échappent à ce découpage (modification de la répartition des charges de copropriété par exemple).
Enfin, rappelons que toute modification du RC devra faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière, pour être opposable aux acquéreurs successifs de lots.
S'inscrire à l'info-semaine
Pour recevoir chaque vendredi une actualité juridique en matière de logement, vous pouvez vous inscrire ici !